Indonesia Residential Market Report 2024 Q1

Evolusi Inventori Perumahan: Stimulus Insentif Pajak dan Penyesuaian Harga Properti dalam Lanskap Ekonomi dan Tingginya Suku Bunga Pinjaman

Jawa Timur Memimpin Penambahan Inventori Rumah Baru di Pulau Jawa

Lonjakan Total Inventori Rumah Seken Dipicu Pembangunan Berkelanjutan

Tingginya Suku Bunga Pinjaman Menekan Harga Rumah Seken

Inventori rumah seken di semua wilayah pulau Jawa umumnya mengalami penurunan harga. Di Kabupaten Sidoarjo, Kota Semarang, dan Kabupaten Bekasi, rumah seken tipe 36 menunjukkan adanya perubahan tahunan harga sebesar -14%, -3%, dan -6% dibandingkan kuartal pertama tahun sebelumnya. Ini diduga merupakan respons terhadap tingginya suku bunga bank dan pinjaman dalam pembiayaan rumah.

< 200 jt

Total inventori rumah sederhana menunjukkan pertumbuhan sebesar 95% di kuartal pertama tahun 2024 dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Pertumbuhan inventori dalam segmen ini dipimpin oleh DKI Jakarta dan disusul oleh Depok Raya, dengan penambahan inventori di lebih dari 100x lipat.

200-600 jt

Total inventori rumah menengah bawah menunjukkan pertumbuhan tertinggi dalam segmen harga, dengan angka pertumbuhan sebesar 119% di kuartal pertama tahun 2024. Wilayah DKI Jakarta merupakan wilayah dengan peringkat pertumbuhan teratas, di 32x lipat dibanding kuartal pertama tahun sebelumnya.

600 jt - 3 M

Total inventori rumah menengah atas menunjukkan pertumbuhan sebesar 104%, merupakan pertumbuhan kedua tertinggi berdasarkan segmen harga. Pertumbuhan paling signifikan terjadi pada wilayah Depok Raya dan Surabaya, yaitu 2x lipat dibanding kuartal pertama tahun 2023.

> 3 M

Total inventori rumah mewah menunjukkan pertumbuhan dengan persentase paling rendah dalam segmen harga, sebesar 69% dibanding kuartal pertama tahun sebelumnya. Wilayah yang memimpin pertumbuhan penambahan inventori di kategori rumah mewah terdapat di Surabaya, mencatat penambahan sebesar 1.7x lipat.

Dinamika Permintaan Beli Rumah: Dampak Pemilihan Umum, Urgensi Memanfaatkan Insentif Bebas PPN, dan Milenial Dalam Permintaan Beli Rumah

Provinsi Banten dan Jawa Timur memimpin dalam pertumbuhan permintaan beli rumah di pulau Jawa dan Bali.

• Di Banten, total permintaan meningkat sebesar 357%, dengan kenaikan 325% untuk rumah baru dan 375% untuk rumah seken di kuartal pertama tahun 2024 dibandingkan dengan kuartal pertama tahun sebelumnya. Pertumbuhan ini terus berlanjut seiring dengan progres pembangunan jalan tol Serpong-Balaraja.

• Di Jawa Timur, permintaan beli rumah tumbuh 283% di periode yang sama. Khususnya di Kabupaten Sidoarjo, di periode yang sama, permintaan beli rumah keseluruhan tumbuh 486%, dengan rumah seken naik 569% dan rumah baru 255%.

Sementara itu, di luar pulau Jawa dan Bali, Kalimantan Timur, Sumatera Selatan, Sulawesi Selatan, Kepulauan Riau, dan Riau juga mencatat kenaikan permintaan beli rumah signifikan.

Fakta Menarik

Pemilihan Umum menciptakan suasana ketidakpastian yang membuat investor dan konsumen cenderung menunda keputusan finansial. Kekhawatiran ada pada potensi perubahan regulasi yang dapat mempengaruhi proyek konstruksi yang sedang berlangsung, berimbas juga pada pasar properti residential, khususnya untuk properti dengan nilai tinggi.

---

Minat terhadap

rumah mewah

38 %

lebih lambat pertumbuhannya

dibandingkan dengan segmen rumah terjangkau

Di kuartal pertama tahun 2024, minat terhadap rumah mewah (segmen harga rumah di atas 3 miliar rupiah) menunjukkan pertumbuhan yang lebih lambat 38% dibandingkan dengan segmen rumah terjangkau (rumah sederhana hingga rumah menengah).

Pada kota metropolitan seperti DKI Jakarta, Bandung, dan Surabaya, minat terhadap rumah mewah lebih lambat hingga 68% dibandingkan segmen rumah yang lebih terjangkau.

---

Pertumbuhan pencarian properti di kuartal 1 2024 dibandingkan dengan kuartal 1 2023

Samarinda

+ 22 x

Balikpapan

+ 4 x

Di tengah adanya ketidakpastian tentang kelanjutan proyek pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) di Kalimantan Timur selama periode Pemilihan Umum, minat terhadap pasar properti residensial di wilayah penyangga IKN seperti Samarinda dan Balikpapan tetap ada dan semakin kuat.

Pasar properti residensial di kota-kota penyangga lebih dulu bertumbuh karena infrastruktur yang telah memadai sementara IKN belum menjadi titik perekonomian baru.

---

Masih terkait dengan pembangunan IKN, selain Kalimantan Timur, pencarian properti residensial untuk Makassar, Sulawesi Selatan, bertumbuh 464% di kuartal satu tahun 2024 dibandingkan kuartal satu tahun 2023. Makassar diharapkan akan mendukung IKN, terutama sebagai pemasok bahan pangan, yang menambah potensi pertumbuhan ekonomi di kawasan tersebut.

• Sumatera Selatan mencatat kenaikan permintaan sebesar 453% di periode yang sama, dengan kenaikan 79% untuk rumah baru dan 796% untuk rumah seken. Pertumbuhan ini berhubungan erat dengan pembangunan Jalan Tol Trans Sumatera yang akan menghubungkan dari Lampung hingga Aceh, dan dijadwalkan beroperasi penuh pada 2024. Pembangunan infrastruktur ini meningkatkan nilai properti dan konektivitas di sekitar akses tol, sehingga memicu lonjakan permintaan di Sumatera Selatan.

• Kepulauan Riau dan Riau mencatat kenaikan permintaan sebesar 325% di periode yang sama, dengan kenaikan 187% untuk rumah baru dan 369% untuk rumah seken. Pertumbuhan ini berkaitan dengan pelaksanaan 14 Proyek Strategis Nasional 2024, termasuk pengembangan kawasan industri di Kepulauan Riau yang memicu kebutuhan perumahan bagi pekerja di wilayah tersebut.

Generasi Milenial dalam Pembelian Rumah

Dalam konteks pembelian rumah, harga rumah dan lokasi geografis menjadi faktor kunci dalam pengambilan keputusan. Berikut ini merupakan rangkuman pemilihan rumah oleh generasi milenial dalam potret kuartal pertama tahun 2024:

• Permintaan terbanyak pada segmen harga rumah menengah ke bawah (200-600 juta rupiah), yaitu sebesar 36% dari total permintaan oleh milenial. Rumah dengan tipe 36 yang paling banyak dipilih oleh milenial.

• Dalam hal lokasi, Bogor menjadi pilihan utama, diikuti dengan Tangerang, dan kemudian Bekasi yang juga menarik perhatian bagi generasi milenial.

Perbedaan perilaku antara generasi milenial, generasi X, dan generasi Z dalam pembelian rumah menggambarkan evolusi preferensi dan kondisi ekonomi yang berbeda di antara ketiga kelompok ini. Generasi X cenderung memilih rumah menengah ke bawah dan menengah ke atas yang tentunya berhubungan dengan kondisi ekonomi yang lebih stabil dengan pendapatan yang relatif lebih tinggi. Di sisi lain, Generasi Z, lebih cenderung memilih rumah sederhana dengan harga di bawah 200 juta. Ini mencerminkan fase awal kehidupan yang masih berada dalam tahap membangun awal karir, di mana kepemilikan rumah menjadi prioritas dengan adanya keterbatasan pada kemampuan finansial.

Stabilitas Suku Bunga BI Picu Lonjakan Permintaan KPR; Konsumen Masih Konservatif dalam Strategi Keuangan

Keputusan Bank Indonesia (BI) untuk mempertahankan suku bunga acuan di 6.00% selama dua kuartal terakhir telah memainkan peran penting dalam mendukung stabilitas ekonomi dan moneter. Kondisi ini telah membantu investor dan konsumen dalam membuat keputusan finansial di sektor properti.

Pada kuartal pertama tahun 2024, tercatat peningkatan dalam permintaan KPR secara kuartalan.

Namun, ketidakpastian global yang masih belum reda sepenuhnya mendorong konsumen masih menyesuaikan strategi keuangan mereka. Banyak konsumen beralih ke KPR Take Over, yang mencatat permintaan di kuartal pertama tahun 2024 ini lebih tinggi dibanding semester pertama tahun 2023. Selain itu, masih terdapat pergeseran perilaku dalam pemilihan tenor cicilan dan tenor suku bunga tetap pada permintaan KPR dan KPR Take Over di kuartal pertama tahun 2024 jika dibandingkan dengan pada potret kuartal pertama tahun 2023:

• 18% dari total permintaan berpindah dari tenor cicilan 16 tahun atau lebih ke tenor yang lebih pendek. Hal ini menunjukkan keinginan konsumen untuk mengurangi beban bunga jangka panjang.

• 16% dari total permintaan bergeser ke tenor bunga tetap 3 tahun atau lebih, mencerminkan preferensi untuk stabilitas pembayaran dalam jangka panjang di tengah ketidakpastian ekonomi.

Dinamika ini menunjukkan respons pasar yang adaptif terhadap kondisi makroekonomi dan regulasi, serta refleksi dari strategi keuangan yang lebih konservatif di kalangan pembeli rumah di masa ketidakpastian ekonomi.

Memasuki kuartal kedua tahun 2024, permintaan KPR diperkirakan akan menunjukkan tren penurunan sebagai respons terhadap kenaikan suku bunga acuan BI menjadi 6.25% pada 24 April 2024. Meskipun meningkat, tingkat suku bunga BI dalam 1 tahun terakhir dapat dikatakan masih cukup setara dengan level di sebelum masa pandemi. Investor dan konsumen diperkirakan akan lebih berhati-hati atau menunda pembelian rumah karena kenaikan biaya pinjaman. Berdasarkan pengalaman sebelumnya ketika suku bunga dinaikkan menjadi 6.00% pada Oktober 2023, terjadi penurunan permintaan KPR pada kuartal akhir tahun tersebut. Sementara itu, permintaan untuk produk KPR Take Over diperkirakan akan terus mengalami pertumbuhan.

Permintaan Sewa Rumah Meningkat di Tengah Tingginya Beban Pinjaman Beli Rumah

Tingginya Beban Pinjaman Beli Rumah Dorong Permintaan Sewa Rumah dan Buka Peluang Pendapatan Pasif Dari Penyewaan Rumah

Tingginya tingkat suku bunga pinjaman dalam pembelian rumah membuat menyewa menjadi pilihan praktis dan ekonomis untuk memiliki hunian bagi mereka yang belum siap secara finansial untuk beli rumah. Kondisi ini membuka peluang bagi pemilik rumah untuk menyewakan rumahnya.

Total inventori rumah sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 158% pada kuartal pertama tahun 2024 dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2023. Pertumbuhan inventori rumah sewa paling tinggi terjadi di Kota Bandung (466%), Kota Tangerang Selatan (433%), dan Kabupaten Bogor (324%).

Permintaan rumah sewa diperkirakan akan meningkat pada kuartal kedua tahun 2024. Kenaikan suku bunga acuan BI menjadi 6.25% pada awal kuartal kedua tahun 2024 membuat menyewa rumah akan semakin menjadi pilihan bagi konsumen. Saat suku bunga acuan BI ditetapkan menjadi 6.00% pada Oktober 2023, permintaan sewa rumah tercatat terjadi peningkatan 88% secara kuartalan di kuartal keempat tahun 2023.