Apa Perbedaan KPR Subsidi dan Non Subsidi? Simak!

Perbedaan KPR Subsidi dan Non Subsidi paling sering dicari oleh banyak orang karena dalam Kredit Pemilikan Rumah, dua jenis KPR ini yang paling sering digunakan oleh masyarakat Indonesia. Sebelum sampai pada perbedaannya, Pins tentu harus mengetahui pengertian dari masing-masing kredit rumah ini.

KPR Subsidi adalah program Kredit Pemilikan Rumah yang dibantu oleh pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Sementara KPR Non Subsidi adalah program Kredit Pemilikan Rumah yang ditawarkan oleh bank atau lembaga keuangan tanpa bantuan atau subsidi dari pemerintah.

Meskipun kerap digunakan, masih banyak orang yang belum tahu perbedaan dari dua program ini selain ada campur tangan dari pemerintah. Oleh karena itu, di sini Pinhome mengupas tuntas semuanya mulai dari syarat, harga, hingga suku bunga untuk Pins. Yuk langsung saja simak selengkapnya! 

Syarat Pengajuan KPR

Perbedaan KPR Subsidi dan non subsidi yang paling mendasar dan paenting adalah syarat-syaratnya. Ini tentu perlu diperhatikan bagi Pins yang ingin mengajukan KPR. Berikut ini adalah uraian selengkapnya.

Syarat Pengajuan KPR Subsidi

Dalam mengajukan KPR Subsidi, berikut ini adalah syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh Pins:

• Merupakan WNI (Warga Negara Indonesia) dan tinggal di Indonesia
• Berusia minimal 21 tahun atau telah menikah
• Usia maksimal saat kredit lunas untuk karyawan 60 tahun dan untuk pengusaha atau tenaga profesional adalah 65 tahun
• Bekerja atau membuka usaha minimal selama 1 tahun
• Belum memiliki rumah pribadi sebelumnya
• Bukan merupakan penerima subsidi kepemilikan rumah dari pemerintah sebelumnya
• Penghasilan maksimal Rp4.000.000 untuk rumah tapak dan Rp7.000.000 untuk rumah susun
• Memiliki NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
• Memiliki PPH (Pajak Penghasilan)

Selanjutnya Pins juga harus memenuhi sejumlah dokumen berikut ini:

• Formulir Pengajuan Kredit
• Pas foto terbaru pemohon dan pasangan
• Salinan KTP (Kartu Tanda Penduduk)
• Salinan KK (Kartu Keluarga)
• Salinan Surat Nikah atau akta Cerai
• Dokumen penghasilan untuk pegawai berupa slip gaji terakhir atau Surat Keterangan Penghasilan, serta salinan SK Pengangkatan Pegawai Tetap/Surat Keterangan Kerja (jika pemohon bekerja di instansi)
• Rekening koran 3 bulan terakhir
• Salinan NPWP atau SPT PPh 21 
• Surat pernyataan penghasilan yang ditandatangani pemohon di atas materai dan diketahui oleh pimpinan instansi tempat bekerja atau kepala desa/lurah setempat untuk masyarakat berpenghasilan tidak tetap
• Surat pernyataan tidak memiliki rumah. Dokumen ini wajib ditandatangani dan diketahui instansi tempat bekerja atau lurah tempat KTP diterbitkan
• Surat Keterangan Domisili dari Kelurahan setempat jika tidak bertempat tinggal sesuai KTP
• Surat keterangan Pindah Tugas untuk TNI/Polri/PNS yang mengajukan KPR BTN Subsidi ke dua
• Persyaratan dokumen jaminan berupa sertifikat rumah

Syarat Pengajuan KPR Non Subsidi

Apabila Pins berminat untuk mengajukan KPR Non Subsidi, berikut ini adalah persyaratan yang harus dipenuhi oleh Pins:

• Merupakan WNI (Warga Negara Indonesia) dan tinggal di Indonesia.
• Usia minimal 18 tahun atau sudah menikah.
• Berstatus sebagai karyawan, pengusaha, atau tenaga profesional.
• Pengalaman kerja minimal 1 tahun dengan masa kerja minimal 2 tahun untuk karyawan.
• Menggeluti bidang pekerjaan yang sama minimal 2 tahun untuk pengusaha dan tenaga profesional.
• Usia maksimal 55 tahun untuk karyawan dan 65 tahun untuk pengusaha atau tenaga profesional ketika kredit lunas.

Selanjutnya untuk dokumen yang harus dipenuhi oleh Pins bila mengajukan KPR Non Subsidi adalah sebagai berikut ini:

• Formulir pengajuan KPR
• Salinan KTP (Kartu Tanda Penduduk) pemohon dan pasangan
• Salinan KK (Kartu Keluarga)
• Salinan Akta Nikah atau Akta Cerai
• Salinan NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) pribadi
• Surat keterangan penghasilan minimal 1 bulan terakhir
• Salinan rekening koran
• Surat rekomendasi dari perusahaan (bagi karyawan)
• Akta pisah harta yang dilegalisasi oleh notaris
• Salinan SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) (bagi wiraswasta)
• Salinan akta pendirian perusahaan (bagi wiraswasta)
• Salinan rekening koran atau tabungan selama 3 bulan terakhir

Baca juga: Apa itu KPR Konvensional?

Harga Rumah

Tahukah Pins bahwa perbedaan KPR Subsidi dan non subsidi yang mendasar berikutnya terletak pada harga rumah? Mungkin masih banyak yang belum tahu hal ini, padahal ini penting banget lho Pins. Apa perbedaannya? Berikut ada penjelasannya.

Harga Rumah KPR Subsidi

Seperti namanya yaitu subsidi, harga rumah KPR ini tentu lebih murah daripada non subsidi. Mengapa bisa murah? Selain dibantu oleh pemerintah, alasan mengapa bisa murah karena biasanya lokasinya terletak jauh dari pusat kota dan merupakan area pengembangan.

Kemudian luas tanah dan bangunannya juga lebih kecil daripada non subsidi dan juga bekerjasama dengan developer bersubsidi. Selanjutnya ada batasan harga rumah yang sudah diatur oleh pemerintah, menjadikan harga rumah tidak mungkin memberatkan masyarakat berpenghasilan rendah.

Kisaran harga rumah KPR subsidi di Indonesia bervariasi tergantung pada zona wilayah geografis dan kebijakan pemerintah yang berlaku di tahun tersebut. Pada tahun 2023, diketahui bahwa harga rumah subsidi berkisar antara Rp150 juta – Rp200 juta. Harga ini tentu bisa berubah setiap tahunnya tergantung kebijakan pemerintah.

Harga Rumah KPR Non Subsidi

Berbeda dengan subsidi, harga rumah KPR Non Subsidi jauh lebih mahal. Selain karena tidak dibantu oleh pemerintah, pemilihan rumah kredit ini bebas karena tergantung kebutuhan dan kondisi keuangan Pins sendiri. Berbeda dengan subsidi yang rumahnya harus dari perumahan subsidi.

Lokasinya rumah non subsidi tentu sangat strategis dan ideal untuk jadi tempat tinggal, sehingga ini yang jadi daya dorong mengapa harganya mahal. Luas tanah dan bangunannya lebih besar dari subsidi. Kebebasan untuk melakukan renovasi serta kemudahan dalam segala hal jadi alasan juga mengapa harganya mahal.

Maka dari itu, meskipun lebih mahal daripada subsidi, banyak keuntungan yang bisa didapatkan mulai dari lokasi strategis, rumah lebih luas, akses mudah, bebas renovasi, dan sebagainya.

Untuk kisaran harga rumah non subsidi bervariasi dan bergantung pada wilayah geografis, lokasi, luas tanah dan bangunan, harga di pasaran, dan sebagainya. Namun kisarannya berada pada angka Rp500 juta hingga miliaran rupiah. 

Besarnya Uang Muka

Perbedaan selanjutnya terletak pada down payment (DP) atau bisa juga disebut dengan uang muka. Ya, besaran uang muka antara kedua Kredit Pemilikan Rumah ini berbeda dan perlu untuk diketahui Pins sebelum mengambil KPR.

Uang Muka KPR Subsidi

Umumnya, pemerintah menetapkan uang muka minimum sebesar 1% dari harga rumah yang dibeli melalui Kredit Pemilikan Rumah Subsidi. Sebagai contoh, jika harga rumah subsidi adalah Rp150 juta, maka uang muka minimum yang harus dibayarkan adalah 1% x Rp150 juta = Rp1,5 juta.

Melihat dari penetapannya yang ada pada 1% membuat uang muka pada KPR ini jauh lebih murah daripada non subsidi belum lagi, untuk non subsidi diatur oleh pihak bank. Selain pembayaran uang muka, dalam subsidi juga diharuskan untuk membayar biaya biaya tambahan seperti biaya administrasi, asuransi, dan pajak, yang tidak termasuk dalam uang muka tersebut.

Uang Muka KPR Non Subsidi

Berbeda dengan subsidi yang uang mukanya lebih meringankan, uang muka non subsidi jauh lebih tinggi dan ditentukan berdasarkan persentase tertentu dari harga rumah. Pihak bank biasanya menetapkan uang muka yang harus dibayarkan oleh Pins minimal 10% hingga 30% dari harga rumah.

Sebagai contoh misalkan Pins membeli rumah seharga Rp800 juga dan bank menetapkan bahwa DP yang harus dibayarkan adalah 20%. Maka uang muka yang harus dibayarkan oleh Pins adalah sebesar Rp160 juta. Perlu diingat juga bahwa selain uang muka, Pins harus bayar biaya lain seperti administrasi, asuransi, dan pajak.

Nah, jika Pins ingin menghitung estimasi uang muka dan cicilan KPR secara lebih cepat dan mudah, Pinhome sudah menyediakan simulasi KPR yang bisa diakses oleh Pins. Simulasi ini memungkinkan Pins untuk menghitung dengan akurat sesuai dengan harga rumah, persentase uang muka, dan jangka waktu cicilan yang diinginkan. 

Perhitungan Suku Bunga

Perbedaan KPR Subsidi dan Non Subsidi yang berikutnya adalah suku bunga. Perbedaan ini paling mendasar dan juga paling mempengaruhi orang-orang dalam memilih KPR antara keduanya.

Suku Bunga KPR Subsidi

Berbahagialah orang yang memilih Kredit Pemilikan Rumah Subsidi karena pemerintah menetapkan besaran suku bunganya sebesar 5% dan tetap hingga cicilan selesai. Adapun tenornya sendiri sudah ditetapkan oleh pemerintah maksimal hingga 20 tahun.

Bagaimana cara menghitungnya? Misalkan, Pins membeli rumah subsidi seharga Rp160 juta dengan uang muka 1% dan tenor 15 tahun (180 bulan). Maka cara menghitungnya adalah harga rumah dikurangi uang muka, Rp160 juta – Rp1,6 juta menjadi Rp158,4 juta.

Angka tersebut yang kemudian harus Pins bayar sampai selesai dengan cara dicicil. Adapun cara menghitung cicilannya adalah dengan suku bunga dibagi 12 bulan, sehingga menghasilkan 0,4167% per bulan untuk bunga yang harus dibayarkan. 

Nah, jadi cicilan per bulan yang harus dibayarkan oleh Pins adalah Plafon x Suku Bunga lalu dibagi 1−(1+Suku Bunga)−Tenor yang hasil akhirnya adalah Rp1.260.000 per bulan. Apabila bingung, Pins bisa memanfaatkan simulasi KPR dari Pinhome supaya lebih simple dan hasilnya akurat.

Suku Bunga KPR Non Subsidi

Suku bunga KPR non subsidi bervariasi tergantung pada bank atau lembaga keuangan, serta kondisi pasar saat itu, sehingga disebut mengambang. Suka bunga KPR terbaru dapat berkisar antara 7% hingga 12% per tahun dengan variasi tergantung pada profil kredit pemohon, tenor, dan kebijakan bank. 

Sebagai contoh, Pins membeli rumah seharga Rp500 juta dengan tenor 20 tahun, uang muka 20% dan bank menetapkan suku bunga tetap 9% selama 1 tahun pertama. Maka cara menghitungnya adalah menghitung uang muka terlebih dahulu yaitu 20% x Rp500 juta = Rp100 juta.

Setelah didapat uang muka, maka plafonnya adalah Rp500 juta – Rp100 juta = Rp400 juta. Cicilan perbulannya sama seperti menghitung pada KPR Subsidi yaitu Plafon x Suku Bunga lalu dibagi 1−(1+Suku Bunga)−Tenor, sehingga menghasilkan angka Rp3.369.000.

Nah, setelah tahun pertama selesai, maka suku bunga akan mengambang sesuai kondisi pasar. Dari sinilah cicilan per bulan akan berbeda karena suku bunganya menjadi fluktuatif. Supaya lebih mudah, Pins bisa memanfaatkan simulasi KPR dari Pinhome.

Aturan Renovasi Rumah

Selanjutnya adalah aturan renovasi rumah. Mungkin Pins bertanya-tanya mengapa renovasi rumah bisa ada aturannya bukan? Seperti apa aturannya? Ini dia penjelasan selengkapnya.

Aturan Renovasi Rumah KPR Subsidi

Renovasi rumah subsidi diizinkan untuk dilakukan selama mengikuti peraturan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Ya, seperti yang diketahui program ini dibantu oleh pemerintah, sehingga dalam renovasi pun ada aturan-aturan yang harus dipatuhi supaya tidak dampak buruk bagi Pins nantinya.

Apa saja aturan-aturannya? Dalam KPR Subsidi, ketika Pins ingin merenovasi rumah idaman, Pins harus menunggu selama 5 tahun pertama. Mengapa? Supaya rumah tetap sesuai dengan standar perumahan yang ditetapkan pemerintah dan tidak dijual kembali untuk tujuan keuntungan.

Setelah 5 tahun, renovasi diizinkan tapi harus tetap mengikuti peraturan bangunan yang berlaku di daerah setempat, misalnya aturan ketinggian bangunan atau jarak antar bangunan. Pada 5 tahun pertama juga, rumah tidak boleh diubah fungsinya menjadi tempat usaha atau komersial dan tidak boleh dijual pada orang lain.

Aturan Renovasi Rumah KPR Non Subsidi

Berbeda dengan subsidi yang ketat aturan, non subsidi fleksibel dalam hal renovasi rumah. Namun jika rumah masih dalam masa kredit dan sertifikat rumah masih dijaminkan ke bank, renovasi besar yang mengubah struktur bangunan perlu mendapatkan izin dari bank terlebih dahulu.

Hal tersebut dibutuhkan karena bank harus mengetahui apakah nantinya renovasi akan mempengaruhi nilai rumah atau risiko kredit. Kemudian pastikan mengikuti aturan daerah setempat dan jangan melanggar bangunan orang lain. Pastikan juga bahwa renovasi ini tidak akan membebani Pins yang sedang bayar cicilan KPR.

Baca juga: Apakah Rumah KPR Non Subsidi Boleh Direnovasi?

Lokasi Rumah

Lokasi rumah jadi perbedaan KPR Subsidi dan Non Subsidi berikutnya yang sudah sangat melekat dan tidak bisa dipisahkan. Apa perbedaannya? Ini dia penjelasannya.

Lokasi Rumah KPR Subsidi

Rumah subsidi umumnya terletak di pinggiran kota atau kawasan yang lebih jauh dari pusat kota. Hal ini disebabkan karena harganya yang murah dan sudah ditetapkan oleh pemerintah. Nah, itu akhirnya membuat pengembang memilih lahan yang lebih murah dan biasanya berada di area yang masih berkembang.

Karena berada di pinggiran atau area yang sedang berkembang, aksesibilitas menuju rumah subsidi mungkin tidak sebaik rumah non subsidi. Fasilitas umum seperti jalan raya, transportasi umum, sekolah, dan pusat perbelanjaan mungkin masih dalam tahap pengembangan.

Kemudian fasilitas umumnya juga tidak akan selengkap seperti di pusat kota, sehingga ini perlu jadi bahan perhatian karena kawasannya masih berkembang. Hal ini yang nantinya mendorong potensi kenaikan nilai properti rumah subsidi mungkin lebih lambat. 

Namun tetap tidak menutup kemungkinan harganya akan meroket setelah daerahnya berkembang pesat. Bahkan beberapa perumahan subsidi ada yang strategis lokasinya dan ini tentu bisa dimanfaatkan oleh Pins jika ingin rumah murah dengan lokasi premium.

Lokasi Rumah KPR Non Subsidi

Bila lokasi rumah subsidi berada di pinggiran kota, maka rumah non subsidi adalah kebalikannya yaitu berada di pusat kota atau lokasi premium. Hal ini tentu disebabkan karena harga rumahnya yang lebih mahal dan tidak diatur oleh pemerintah.

Lokasi rumah non-subsidi biasanya memiliki aksesibilitas yang lebih baik, dengan jalan raya yang lebih luas, lebih dekat dengan pusat transportasi umum, serta berbagai fasilitas umum yang lebih lengkap. Pusat perbelanjaan, rumah sakit, sekolah, dan pusat hiburan siap untuk memanjakan Pins setiap hari apabila memilih rumah non subsidi. 

Dengan semua keunggulan yang dimilikinya ini mendorong nilai investasi yang lebih tinggi dan potensi kenaikan harga properti yang lebih cepat, terutama jika terletak di dekat pusat kota atau area komersial. 

PPN

Perbedaan KPR Subsidi dan Non Subsidi yang terakhir adalah PPN. Pajak Pertambahan Nilai atau PPN adalah pajak yang dikenakan atas setiap transaksi jual-beli barang dan jasa yang dilakukan oleh badan usaha atau individu. Nah, dalam subsidi dan non subsidi besaran pajaknya tentu berbeda dan ini penjelasannya.

PPN KPR Subsidi

Keuntungan mengambil program KPR Subsidi adalah tidak diterapkan PPN pada rumah subsidi adalah sebesar 0% alias gratis tidak perlu membayar PPN. Mengapa bisa seperti itu? Karena program ini dibantu oleh pemerintah, sehingga dengan membebaskan PPN, membuat masyarakat berpenghasilan rendah bisa terbantu oleh pemerintah.

PPN KPR Non Subsidi

Berbeda dengan subsidi yang dibebaskan dari PPN, pada non subsidi Pins dikenakan biaya ini yakni sebesar 11% dari harga rumah. Jadi, ketika Pins membeli rumah non subsidi, PPN ini akan ditambahkan ke total biaya pembelian rumah. 

Mengapa non subsidi memiliki besaran PPN 11%? Karena non subsidi tidak dibantu oleh pemerintah dan angka tersebut sendiri merupakan aturan yang sudah ditetapkan. Maka dari itu, semakin tinggi harga rumah yang dibeli, semakin tinggi uang PPN yang harus dibayar karena perhitungannya 11% dari harga rumah.

Baca juga: Apa itu PPN?

---

Temukan pilihan rumah dan apartemen terlengkap di Aplikasi Pinhome. Cek properti pilihan kami dan temukan keunggulan, fasilitas menarik dan promo menguntungkan lainnya cuma di Pinhome! Cari tahu juga tips penting persiapan beli rumah dan KPR di blog Pinhome.

Hanya Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – Pintar Urusan Properti.